Faut-il investir dans Unibail-Rodamco-Westfield en 2025 ? Après une traversée du désert suite à la pandémie, le géant de l’immobilier commercial montre des signes encourageants de reprise. Nous avons épluché les résultats financiers et les perspectives du groupe pour vous livrer une analyse complète. Entre désendettement progressif et retour des dividendes, URW attire de nouveau l’attention des investisseurs. Comme dirait notre experte Sophie après des heures de recherche sur ce dossier : « Parfois, les meilleures affaires se trouvent dans les secteurs que tout le monde a enterrés trop vite ! »
Synthèse :
Unibail-Rodamco-Westfield montre une reprise encourageante après sa traversée difficile pendant la pandémie, attirant à nouveau l’attention des investisseurs.
- Le géant de l’immobilier commercial affiche une hausse de 11,5% des loyers bruts et une progression de 4,5% des ventes des locataires
- Sa stratégie de désendettement porte ses fruits avec une réduction de près d’un quart de sa dette nette
- Le retour du dividende à 2,50€ et son augmentation prévue de 40% en 2025 renforcent son attractivité
- Malgré un potentiel de hausse de 19%, l’endettement reste élevé et le secteur demeure sensible aux taux d’intérêt
Portrait et performances financières d’Unibail-Rodamco-Westfield
Unibail-Rodamco-Westfield (URW) s’impose comme un leader mondial de l’immobilier commercial avec une présence dans 13 pays. Ce mastodonte gère un portefeuille d’actifs estimé à plus de 50 milliards d’euros, principalement constitué de centres commerciaux (85% des loyers nets), de bureaux (8,9%) et de centres de congrès (6,1%).
Après avoir traversé une période difficile pendant la pandémie, avec une chute vertigineuse de plus de 40% de son cours entre 2020 et 2023, URW affiche désormais des signaux de redressement encourageants. Les performances récentes témoignent d’une dynamique positive : les loyers bruts ont bondi de 11,5% à 2,16 milliards d’euros sur les neuf premiers mois de 2023, tandis que l’EBITDA a progressé de 6,7% à 2,2 milliards d’euros sur l’année.
Le premier semestre 2024 confirme cette tendance avec un revenu locatif net de 1,19 milliard d’euros (+3,3%) et un EBITDA également en hausse de 3,3%. Nous constatons que les ventes des locataires ont augmenté de 4,5% et que la fréquentation des centres progresse de 2,6% par rapport à 2023. Fait intéressant, et contrairement aux idées reçues sur l’impact du télétravail, la division bureaux a connu la plus forte croissance avec une progression de 22% sur un an.
Le groupe a mis en œuvre un plan de résilience drastique pendant la crise, comprenant :
- La suspension temporaire du dividende
- Un désendettement significatif
- Des cessions d’actifs stratégiques
- Une réduction du taux de vacance locative
Ces efforts portent leurs fruits : la dette nette a été réduite de près d’un quart, passant de 25 milliards à environ 20 milliards d’euros fin 2023. Maxime, notre analyste décalé, aime rappeler que « la dette d’URW a fondu plus vite qu’une glace en plein été méditerranéen, mais l’édifice reste solide ! »
Stratégie d’investissement et perspectives de croissance
URW poursuit une stratégie claire axée sur le désendettement et la revalorisation de son patrimoine. Le groupe prévoit notamment de réduire son exposition financière américaine à moins de 15% d’ici fin 2025, tout en bénéficiant d’événements porteurs comme les Jeux Olympiques de Paris en 2024.
Pour 2024, le bénéfice récurrent ajusté par action (AREPS) est anticipé entre 9,65€ et 9,80€, ce qui témoigne de la confiance du management dans les performances futures du groupe. Pourtant, URW prévoit une baisse de 5% de son bénéfice par action pour 2025, ce qui invite à une certaine prudence dans l’analyse.
| Indicateur | 2023 | Prévisions 2024 | Tendance |
|---|---|---|---|
| EBITDA | 2,2 Mds € | ≈ 2,3 Mds € | ↗ |
| Bénéfice par action | ≥ 9,50 € | 9,65-9,80 € | ↗ |
| Dividende | 2,50 € | 3,50 € (2025) | ↗↗ |
| Ratio dette/EBITDA | 9,3x | 8,7x | ↘ |
La bonne nouvelle pour les actionnaires réside dans le retour du dividende, suspendu durant la pandémie mais rétabli au titre de l’exercice 2023 à 2,50€ par action. Plus encourageant encore, URW prévoit d’augmenter son dividende de 40% en 2025, pour le porter à 3,50€ par action. Avec un rendement actuel d’environ 3,5%, cette perspective rend le titre plus attractif pour les investisseurs en quête de revenus réguliers.
Notons également que le groupe diversifie ses sources de revenus, notamment via sa filiale Westfield Rise qui vise à transformer le trafic physique en revenus digitaux. Cette stratégie d’innovation pourrait constituer un relais de croissance intéressant dans un secteur en pleine mutation.
Dans un monde où les tendances évoluent rapidement, il est crucial de rester informé et d’explorer les dernières actualités culturelles et technologiques pour prendre des décisions éclairées sur vos investissements.
Faut-il acheter des actions Unibail en 2025 ?
L’action URW s’échange actuellement autour de 77€ (mars 2025), après avoir enregistré une progression d’environ 20% depuis début 2023, surperformant ainsi le secteur immobilier européen. Sur l’évolution récente, le titre a même décollé de 30% sur un mois, devenant la meilleure performance de l’IEIF REIT Europe.
Les analystes restent partagés sur les perspectives du titre, avec 5 recommandations à l’achat, 8 à la conservation et 3 à la vente. L’objectif de cours moyen se situe autour de 90,67€, suggérant un potentiel de hausse d’environ 19%.
Les arguments en faveur d’un investissement dans URW sont multiples :
- Un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers de haute qualité
- Une reprise significative post-pandémie
- Une stratégie de désendettement qui porte ses fruits
- Le retour et la hausse anticipée des dividendes
- Une position de leader sur le marché des centres commerciaux haut de gamme
Néanmoins, plusieurs points de vigilance subsistent. L’endettement reste élevé malgré les progrès réalisés, avec un ratio dette/EBITDA de 8,7x. La sensibilité aux fluctuations des taux d’intérêt et de l’inflation constitue également un facteur de risque, tout comme l’exposition au secteur du commerce de détail face à la concurrence du e-commerce.
Pour notre équipe, qui a suivi de près ce dossier depuis la crise sanitaire, URW présente un profil intéressant pour les investisseurs patients. Comme le souligne souvent Julien, notre expert des tendances : « Dans un monde où le commerce physique se réinvente, les acteurs qui possèdent les meilleurs emplacements gardent un avantage compétitif considérable. »
Pour les investisseurs intéressés, notez que les actions URW peuvent être détenues via un CTO mais pas via un PEA, avec une fiscalité sur les plus-values correspondant à la flat tax de 30%. Le code ISIN est FR0013326246 et le ticker sur Euronext Amsterdam est AMS:URW.
